Autor: Jürg Zulliger, homegate.ch

Sind Sie tagsüber berufstätig, betätigen sich aber abends und am Wochenende als Vermieter? Immobilien als Kapitalanlage oder Altersvorsorge sind derzeit gross im Trend. Doch bei der Vermietung lauern im Dickicht von Formularen und Mietrecht einige Fallen.

Tipp 1: Ist der Mieter solvent?

Die meisten Privaten streben mit der Vermietung ein längerfristiges, faires Mietverhältnis an. Je nach Lage des Objekts haben Sie die Möglichkeit, unter verschiedenen Interessenten und Interessentinnen auszuwählen. Doch ist der Mieter willens und in der Lage, die Miete zu zahlen? Es ist daher wichtig, Nachforschungen zur Solvenz der Interessenten anzustellen. Verlangen Sie unbedingt einen Betreibungsregisterauszug, und holen Sie Referenzen ein. Überlegen Sie sich auch, ob der Mieter ins Haus und in die Nachbarschaft passt.

Tipp 2: Korrekter Mietvertrag

Für Mietverträge gilt an sich keine Formvorschrift. Das heisst: Der Vertrag kann sowohl mündlich als auch schriftlich zustande kommen. Aus Beweisgründen ist es natürlich ratsam, einen schriftlichen Vertrag zu erstellen. Weil sich «Feierabendvermieter» im Mietrecht nicht gross auskennen, sollten sie unbedingt einen gängigen Mustervertrag verwenden. So haben Sie Gewähr, dass alle wesentlichen Punkte der Vermietung geregelt sind. Handelt es sich um eine Wohngemeinschaft oder ein Konkubinatspaar, sind mit Vorteil alle als Vertragspartner aufzuführen; sie haften dann solidarisch für ihre vertraglichen Pflichten.

Beachten Sie auch: In einigen Kantonen müssen Sie den Anfangsmietzins auf einem offiziellen Formular mitteilen. Diese sogenannte Formularpflicht kennen die Kantone BS, FR, GE, NE, VD, ZG und ZH. Nebenkosten dürfen Sie nur separat verrechnen, soweit diese im Vertrag ausdrücklich genannt sind.

Tipp 3: Die Mietkaution

Als Sicherheit für die Mietzinsen, Nebenkosten und weitere Forderungen dürfen Sie eine Mietkaution verlangen. Der Betrag gehört auf ein Sperrkonto, das auf den Namen des Mieters lautet. Voraussetzung ist, dass Sie die Kaution im Vertrag regeln. Sie darf maximal drei Monatsmieten betragen.

Tipp 4: Antrittsprotokoll bei der Vermietung

Aus Vermietersicht haben Sie alles Interesse daran, ein korrektes Antrittsprotokoll zu erstellen. Es muss vom Mieter unterzeichnet werden. Ohne dieses Protokoll gehen Sie gewisse Risiken ein: Denn im Nachhinein können Sie nicht beweisen, ob Schäden am Mietobjekt vom Mieter verursacht wurden oder schon vorher vorlagen. Den Mieter können Sie nur haftbar machen, wenn der Zustand der Wohnung vorher und nachher belegt ist.

Tipp 5: Die Festlegung der Miete

Was soll die Vermietung kosten? Die korrekte Kalkulation ist alles andere als einfach! Als Vermieter können Sie sich an den tatsächlichen Kosten orientieren (Kaufpreis, Baukosten, Hypotheken, Investitionen im Laufe der Jahre). Für eine korrekte Berechnung (Netto- und Bruttorendite) sind Laien in der Regel auf Spezialisten angewiesen. In der Praxis orientieren sich aber viele Leute an einer ungefähren Vergleichsmiete: Was kosten ähnliche Wohnungen am gleichen Standort (vergleichbare Grösse und Baujahr)? Das Kriterium «Orts- und Quartierüblichkeit» ist auch gesetzlich verankert.

Sinkt der offizielle Referenzzins für Hypotheken, sinken in der Schweiz auch die Mieten. Diese Senkungen müssen Sie nicht zwingend weitergeben, viele private Vermieter tun es fairerweise trotzdem.

Tipp 6: Mietzinserhöhungen

Bei diesem Punkt kommt es besonders darauf an, dass «Feierabendvermietern» keine formellen Fehler unterlaufen. Denn als Vermieter müssen Sie einseitige Vertragsänderungen zuungunsten des Mieters auf einem offiziellen, kantonalen Formular ankündigen. Auf dem Formular wird der Mieter auch darauf hingewiesen, wie und wo er die Änderung anfechten kann. Mietzinserhöhungen auf normalem Briefpapier, formlos per Mail oder mündlich sind also ungültig!

Strenge Vorschriften gelten auch bei allfälligen Kündigungen durch den Vermieter (nur gültig auf amtlichem Formular, Fristen und Termine berücksichtigen etc.).

Tipp 7: Nebenkosten

Wenn Sie bei der Vermietung gewisse Leistungen auslagern, etwa Hauswartung, Service von technischen Anlagen, Heizung etc. summieren sich rasch einmal grössere Beträge. Beachten Sie, dass Sie aber nur Nebenkosten separat verrechnen dürfen, soweit Sie diese im Mietvertrag aufführen. Alles andere ist in der Nettomiete inbegriffen. Bei Akontozahlungen müssen Sie als Vermieter einmal im Jahr eine Abrechnung vorlegen. Je nach Saldo zahlt der Mieter nach oder erhält Geld zurück. Bei pauschalen Nebenkosten hingegen ist der Betrag fix – unabhängig davon, welche Nebenkosten effektiv angefallen sind.

Tipp 8: Mängel beheben

Die Juristen sagen, dass die Wohnung die vertraglich zugesicherten Eigenschaften aufweisen muss. Sie muss in dem Sinne „gebrauchstauglich“ sein. Das ist aber immer Auslegungssache. Sie müssen sicherstellen, dass die Wohnung im Winter geheizt ist, alle Anschlüsse für Strom, Wasser etc. sollten einwandfrei funktionieren. Defekte Geräte – Kühlschrank, Waschmaschine, Kochherd – müssen Sie reparieren. Auch andere Mängel wie eine Tapete, die abblättert, müssen Sie beheben. Wenn Sie die Wohnung nicht instand halten, hat der Mieter verschiedene Rechte. Dazu gehören Schadenersatz sowie eine Mietzinsreduktion – bis Sie den Mangel behoben haben.

Tipp 9: Renovationen

Als Hauseigentümer und Vermieter steht es Ihnen frei, die Liegenschaft wenn nötig innen und aussen zu renovieren. Dabei sind Sie aber verpflichtet, Rücksicht auf die Mieter zu nehmen und sie über anstehende Arbeiten und Renovationstermine zu orientieren. Während des Umbaus dürfen die Mieter mit einer Mietzinssenkung rechnen – je nach den Umtrieben und je nach der Tiefe des Eingriffs.

Tipp 10: Das liebe Geld

Viele Hausbesitzer und Investoren haben in den letzten Jahren vom Immobilienboom profitiert, insbesondere von steigenden Mieten und steigenden Verkehrswerten. Dennoch sollten Sie alle Ausgaben und Einnahmen sehr sorgfältig kalkulieren. Denken Sie auch an die Risiken, etwa Leerstände und Mietzinsausfälle, steigende Zinsen und Marktrisiken mit Liegenschaften. Stehen in den nächsten Jahren grössere Investitionen an, müssen Sie diese berücksichtigen.

Nicht zu vergessen die Steuern: Die Mieterträge müssen als Einkommen versteuert werden. Umgekehrt können Sie Hypothekarzinsen, Unterhalt und Nebenkosten (soweit sie nicht die Mieter zahlen) abziehen. Je nach dem kann man auch eine Unterhaltspauschale von 20 Prozent der Mieteinnahmen geltend machen.

Ein Beitrag von homegate.ch