22 Mai Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung

Autor: Yann Moor, Rechtsanwalt bei Giger & Simmen

Eine vorzeitige Rückgabe ist grundsätzlich jederzeit möglich, bedeutet aber nicht gleichzeitig die Befreiung von der Leistung des Mietzinses.

Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung

Das Leben nimmt oftmals überraschende Wendungen: Eine neue Beziehung oder der Bruch einer bestehenden, eine neue Arbeitsstelle oder schlicht die plötzliche Aussicht auf eine passendere Wohnung lassen den Wunsch aufkommen, das bisherige Mietverhältnis so schnell wie möglich aufzulösen. Yann Moor, Rechtsanwalt in der Kanzlei Prof. Giger und Dr. Simmen, analysiert für homegate.ch, Partner der terzStiftung, das Spannungsfeld zwischen der Kündigungsfrist und der Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe einer Mietwohnung.

Das Obligationenrecht wird vom Grundsatz pacta sunt servanda geprägt: Verträge sind einzuhalten. Der Mieter kann einen Mietvertrag deshalb nicht einfach durch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu einer Mietwohnung an die Vermieterin eigenmächtig aufheben, auch wenn er die Wohnung bereits geräumt und geputzt hat und sie ab sofort nicht mehr gebrauchen möchte. Die vorzeitige Rückgabe einer Wohnung ist zwar jederzeit möglich, der Mieter bleibt aber grundsätzlich bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zur Leistung des Entgelts (Mietzins, Nebenkosten, allfällige weitere Leistungen) verpflichtet. Die Kündigungsbestimmungen schützen nicht nur die Mieter, sondern auch das Interesse der Vermieter, Leerstände und damit Mietzinsausfälle zu vermeiden.

Privilegierter Vertragsbruch
Um den Mieter vor nutzlosen finanziellen Verpflichtungen zu schützen, eröffnet ihm das Mietrecht aber in Art. 264 OR die Möglichkeit eines privilegierten Vertragsbruchs: Wenn er der Vermieterin einen zumutbaren Nachmieter vorschlägt, der den Vertrag bereits vor Eintritt des ordentlichen Kündigungstermins zu den gleichen Bedingungen übernehmen möchte, wird er von der Mietzinsschuld befreit. Weil heutzutage vielerorts unter Einhaltung der obligaten dreimonatigen Kündigungsfrist auf jedes Monatsende gekündigt werden kann, hat das Schadenspotential für den Mieter deutlich abgenommen. Trotzdem stellt die Pflicht, für einen bis drei Monate für zwei Mietzinse aufkommen zu müssen, für viele Haushalte eine erhebliche Belastung dar, die dank dem Instrument der vorzeitigen Rückgabe deutlich reduziert werden kann.

Vertragszwang für die Vermieterin?
Der Mieter kann der Vermieterin keinen bestimmten Vertragspartner aufzwingen, sie wird durch den Vorschlag eines zumutbaren Nachmieters einzig verpflichtet, den Mieter vorzeitig von der Pflicht zur Mietzinszahlung zu befreien. Der Vermieterin steht es demnach frei, die Vertragsübernahme abzulehnen und vom Nachmieter beispielsweise einen höheren Mietzins zu verlangen.

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